Tillbyggnadens lönsamhet ska utredas

Tillbyggnad kan genomföras om bolaget har oanvänd byggrätt. Om det inte finns tillräckligt mycket byggrätt kvar för att genomföra projektet, kan bolaget hos kommunen ansöka om undantagslov för överskridande av byggrätten enligt planen, om undantaget inte är större än ringa. I andra fall kan miljöcentralen bevilja undantag. Stora förändringar förutsätter i regel en planändring.

Vid tillbyggnad behövs ett nära samarbete mellan staden, bostadsaktiebolaget och invånarna. Grundläggande förutsättningar för tillbyggnad är att invånarna och kommunen godkänner projektet (bygglov och byggrätt) samt att de tekniska och övriga kraven för byggnaden uppfylls. Det lönar sig att kontakta bygglovsmyndigheten genast när man börjar utreda möjligheterna att genomföra en tillbyggnad.

Tillbyggnad är ofta förknippad med ekonomiska risker som, om de förverkligas, kan leda till att de mål som har ställts upp för projektet inte uppfylls. Projektets lönsamhet ska alltid granskas från fall till fall, eftersom lönsamheten i avsevärd utsträckning påverkas av bland annat tillbyggnadens omfattning, kommunens beslut om tillbyggnad, tomtens ägarförhållanden, parkeringsarrangemangen och försäljningspriserna för bostäderna i området.

Omfattningen av bostadsaktiebolagets slutgiltiga nytta är beroende av om bostadsaktiebolaget själv äger sin tomt eller om tomten arrenderas av staden. Till exempel i Helsingfors måste ett bostadsaktiebolag som själv äger sin tomt betala ersättning enligt markanvändningsavtalet, om tomtens värdeökning anses överstiga 840 000 €. I fråga om arrendetomter betalar staden en ersättning för kompletterande byggande till bostadsaktiebolaget som motsvarar 1/3 av nettovärdeökningen och i fall med dyr parkering till och med 2/3.

Byggrätten för tillbyggnad på arrendetomter kan vara i antingen stadens eller bostadsaktiebolagets besittning, beroende på tillbyggnadens form. I första hand strävar staden efter att erhålla besittningsrätten till byggrätten för tillbyggnad då det är fråga om tillbyggnadsprojekt som omfattar en helt ny byggnad. I sådana fall får bostadsaktiebolaget endast en ersättning för kompletterande byggande för tillbyggnaden.

Om ytterligare våningar byggs ovanpå en byggnad, förblir byggrätten för tillbyggnaden i bostadsaktiebolagets besittning. Då kan bostadsaktiebolaget få inkomster genom att sälja byggrätten för tillbyggnad och dessutom få ersättningar för kompletterande byggande av staden. I sådana fall är den nettovinst som bostadsaktiebolaget erhåller betydligt större jämfört med bostadsaktiebolag som själva äger sin tomt.

Byggande av ytterligare våningar skapar ett behov av att bygga en hiss i byggnaden, om antalet våningar på grund av tillbyggnaden blir fler än tre. Detta kan medföra betydande tilläggskostnader. Å andra sidan ökar byggandet av en hiss värdet på bostäderna i fastigheten.

Byggnadskostnaderna för hissen kan förbruka nettovinsten i så hög grad att det inte är lönsamt att bygga en ytterligare våning i andra fall än med de mest förmånliga parkeringslösningarna. Byggande av en ytterligare våning kan visserligen bli lönsamt om det redan finns en hiss i byggnaden eller en hiss enkelt kan byggas i den gamla byggnaden.

När antalet tillbyggda våningar är två, fördelas kostnaderna för hissen på ett större område och de flesta parkeringslösningarna med egen och arrenderad tomt kan bli lönsamma. Om det går att bygga ännu fler våningar, blir också intäkterna större, men detta kan vara en arkitektonisk eller konstruktionsmässig omöjlighet.

Man ska komma ihåg att ytterligare våningar är en stor kostnads- och försäljningsrisk. Ytterligare våningar har byggts i liten utsträckning och den empiriska kostnadsinformationen är begränsad. Försäljningspriset för nya bostäder påverkas i betydande grad av prisnivån för bostäderna i området samt av om de eventuella invånarna anser att bostäderna i de tillbyggda våningarna är lika värdefulla som de övriga bostäderna i området eller byggnaden.

Även bostadsaktiebolagets källarvåningar ovanför marknivå kan användas för tillbyggnad. Då talar man om en ändring av användningsändamålet, där källarlokaler byggs om för bostadsbruk. Samtidigt måste man ofta bygga ersättande förråd på gården.

Ett badrumselement som placeras utanför husets stomme kan också vara en form av tillbyggnad. Kostnaderna för elementet kan vara mindre än för en traditionell rörsanering, när man beaktar den värdeökning som utvidgningen av bostaden ger upphov till.

I Helsingfors förortsområden är det realistiskt att i en optimal situation eftersträva en nettovinst för tillbyggnad som i bästa fall uppgår till cirka hälften av kostnaderna för en rörsanering, vilket i praktiken innebär att den gamla våningsytan ökar med cirka 50 procent. Då kan placeringen av den tillbyggda våningsytan och parkeringsarrangemangen genomföras relativt smärtfritt på de flesta förortstomterna. Att täcka hela rörsaneringen med tillbyggnad skulle innebära att våningsytan ökar med mer än det dubbla, vilket i praktiken kan visa sig vara omöjligt.

Vid sidan av många andra faktorer påverkas beräkningarna också i hög grad av försäljningspriserna för bostäderna, som i sin tur påverkas mycket av läget. Om priserna är låga, är en tillbyggnad inte lönsam.

Nya lokaler som har genomförts i form av tillbyggnad kan uthyras eller så kan byggrätten säljas och tilläggsinkomsterna användas för att täcka reparationskostnaderna. I samband med tillbyggnad kan byggnadens energieffektivitet förbättras till exempel genom att bygga ett nytt, mer energieffektivt vindsbjälklag i samband med att ytterligare våningar byggs. Tillbyggnad kan också möjliggöra förbättringar av VVSE-systemens energieffektivitet.

Publicerad 17-11-2016 kl. 11.10, uppdaterad 17-11-2016 kl. 11.10